
走在大小城市的街头,想必咱们都见过这样的景象:围挡围起的废弃楼盘,钢筋裸露、墙面斑驳,常年无人施工,沦为城市里刺眼的伤疤。
有的烂尾楼闲置五六年,有的硬生生荒废十几二十年,很多人心里都会有个疑问,这些搁置的楼盘难道会永久废弃?全世界普遍存在的烂尾难题,最后究竟是如何收尾的?
为何有些地方能快速化解危机,而我们身边的不少烂尾项目,却常年僵持不下?

众所周知,如今楼市主流的期房售卖模式,最早源自香港的“卖楼花”制度。同样的销售模式,香港几十年间几乎没有大规模烂尾现象,内地却被烂尾问题长期困扰,差距到底在哪?
早在上世纪60年代,香港出现第一例烂尾楼后,当地立刻出台严苛管控规则。要求房企售卖期房前,必须全额缴纳土地款项,还要出具完整的资金证明,证实有充足资金完成整体建设,达不到标准就无法拿到预售许可。
2003年香港再次补全漏洞,建立透明的资金监管体系,并且明确规定,购房者的权益优先级高于银行等金融机构。哪怕项目不幸烂尾,也会优先保障业主的资金权益,从源头掐断了烂尾蔓延的可能。

反观内地楼市,长期依靠高杠杆、高周转的发展模式。房企靠贷款拿地、借新债还旧债,行情上涨时这套模式能够快速扩张。
可不少房企盲目扩张,跨界造车、跨界经营,把房地产的资金挪去布局副业。一旦楼市行情回落,房屋销量下滑,紧绷的资金链瞬间断裂。
更关键的是部分楼盘预售资金监管存在漏洞,开发商能够轻易挪用监管账户资金偿还外债,最终楼盘停工,数百万购房者陷入两难。
为什么很多烂尾楼明明问题突出,却常年无法处理,一拖就是几十年?

烂尾楼从来不是简单的建筑停工问题,而是牵扯多方利益的复杂纠纷。开发商、银行、施工方、数百上千名购房者,再加上多重司法流程介入,每一方都不愿承担损失,甚至想要争取额外补偿,协商难度极大。
烂尾时间超过十年的楼盘,原本的建筑设计、规划标准早已过时,重启施工需要重新审批、改造升级,拆除重建更是要投入巨额资金,没人愿意轻易接手。
就像深圳知名的邦达花园,烂尾时长超二十年。当年开发商一房多卖,一套房子最多对应八名业主,后续企业倒闭,楼盘沦为各方争夺的资产。

优质地段让楼盘价值持续上涨,多家企业反复诉讼争夺所有权,多年过去依旧无法妥善解决。
同样是烂尾难题,海外地区的处理方式,就显得更加成熟高效。海外多数地区对购房资金实行独立监管,购房者的首付款由律所、信托机构单独管控,在房屋正式交付前,开发商无法触碰这笔资金。

如果项目中途烂尾,监管资金会直接原路退回给购房者,最大程度减少普通人的损失。
如果只是单个楼盘出现资金断裂、被迫停工,海外房企一般只有两条路。要么抵押资产融资继续施工,要么直接破产清算,将项目转手给银行、担保机构等债权人。
专业的会计师事务所、运营机构会接手改造,不用政府过多干预。若是遭遇金融危机引发的大范围系统性烂尾,当地会动用宏观调控手段,释放市场流动性,收购房企债权为项目输血,稳定市场整体秩序,避免烂尾风险扩散。没有完美的模式,但成熟的监管机制,能让烂尾的伤害降到最低。

那咱们国内的烂尾楼,日常都是靠哪些方式化解困局的?
其实主要分为三种主流方式,最常见的就是优质房企接盘重组,债务清算完成后,实力更强的企业接手烂尾项目,调整规划、补齐资金,重新开发销售。
北京玫瑰园就是典型案例,项目早年多次停工、拖欠工程款,最终债主接手后,调整园区规划、降低建筑密度,盘活整个楼盘,实现逆袭。
上海、北京多个知名烂尾商业楼,都是依靠这种方式重获新生。

其次就是政府牵头兜底调解,面对影响较大的民生类烂尾楼盘,相关部门会出台灵活政策,采用灵活查封、专项扶持、国企入局等方式,推进保交楼落地。平衡施工方、银行和购房者的利益,一步步推进项目完工,这也是当下保障购房者权益的核心手段。
还有一种小众方式,便是业主自发自救,在多方协商之后,业主共同自筹资金,补齐建设款项完成收尾施工。
但这种方式风险极高,需要业主二次掏钱,协调难度大,最终成功落地的案例少之又少,只能算作无奈之下的备选方案。

值得欣慰的是近些年相关政策正在不断完善,同时越来越多的专业资产管理机构开始入局烂尾楼盘活,用专业化手段化解遗留问题。
只是客观来说,目前我们依旧没有形成统一、标准化的烂尾处置体系,大多还是一城一策、一盘一策,解决效率还有很大提升空间。
烂尾楼的出现,是楼市高速发展阶段留下的遗留问题。短期来看,拆除重建、企业接盘、政府兜底,能解决眼前的闲置难题。
但长远来看,收紧预售资金监管、约束房企无序扩张,才是杜绝烂尾楼新增的关键。城市发展不该被废弃楼盘拖累,购房者的安居诉求,更不该被长期搁置。

随着规则不断完善,这些城市伤疤,终会慢慢被修复。你的家乡有没有常年无人问津的烂尾楼?最后是拆除重建、转手开售,还是依旧荒废?
恒正网配资提示:文章来自网络,不代表本站观点。